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《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押 二级市场的实施意见》解读

  • 2019年12月26日
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  一、出台背景

  党中央、国务院高度重视土地制度改革工作。党的十八届三中全会明确提出要“完善土地二级市场”。2017年以来,经党中央、国务院同意,自然资源部在全国34个市县开展了为期两年的试点工作,形成了一批可复制、可推广的改革经验。2019年5月29日,习近平总书记主持召开中央全面深化改革委员会第八次会议,审议通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(以下简称《指导意见》)。7月6日,国务院办公厅印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)。省政府围绕贯彻落实中央深改委会议和《指导意见》要求,组织省自然资源厅结合我省实际,研究具体落实意见和措施,起草了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》,经省政府66次常务会议、省委全面深化改革委员会第六次会议审议通过,12月23日以省政府办公厅名义印发实施。

  二、基本原则

  在起草过程中,主要把握了以下几点:

  一是全面对标对表。认真贯彻习近平总书记关于土地二级市场的重要指示精神,逐项对标对表《指导意见》,准确把握改革要求,精准制定我省具体措施,把党中央、国务院的部署全面体现到《实施意见》中,不折不扣予以落实。

  二是坚持问题导向。全面梳理总结我省土地二级市场工作情况,针对交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等突出问题,有针对性地提出相应的政策措施,力求可操作、能落地。

  三是提高行政效能。明确提出各市、县可按照交易、登记一体化建设原则,依托不动产登记机构,搭建城乡统一的土地市场交易平台,并汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口,建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,大力发展“互联网+政务服务”,积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,大力精简证明材料,压缩办理时间,做到“数据多跑路、群众少跑腿”,提高办事效率和服务水平,保障土地要素流通顺畅。

  三、主要内容

  《实施意见》共6个部分、21条。

  第一部分:总体要求。明确了指导思想,提出了我省到2020年、2022年的目标任务,界定了适用范围。

  第二部分:完善转让规则,保障要素有序流通。一是明确转让形式。明确将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,涉及到房地产转让的,明确按照房地产转让相关法律、法规规定办理相关手续。二是明晰转让条件。分别对以划拨、出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让的条件进行了明确,并提出探索实行预告登记转让制度,待达到法定转让要求时,再依法办理不动产转移登记,并明确不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。三是完善土地分割合并转让政策。对土地分割、合并转让的条件等,在《指导意见》的基础上参照国家产业用地政策进行细化。明确提出工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。四是实施差别化税收政策。提出要健全“以地控税、以税节地”长效合作机制,并分发挥土地管理和税收调节作用,加大对闲置低效用地的盘活利用。

  第三部分:健全出租制度,营造良好出租环境。一是规范有偿取得建设用地使用权出租管理。提出有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,需依法依规,并明确出租后相关权利、义务仍由建设用地使用权人承担。二是加强划拨取得建设用地使用权出租管理。提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,明确市县要加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳管理办法,规范申报缴纳工作。三是营造建设用地使用权出租环境。明确由市县自然资源主管部门提供出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,并加强统计分析,定期发布出租市场动态信息。

  第四部分:规范抵押机制,依法保障抵押权能。一是明确抵押条件。分别对以划拨、出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权抵押条件进行了明确。二是放宽抵押限制。提出自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。三是保障抵押权能。提出探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资,完善配套措施,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。明确工业用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权原则上应一并整体抵押。提出探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。

  第五部分:建立交易市场体系,提升服务保障能力。一是搭建交易平台。要求各地可按照交易、登记一体化建设原则,依托不动产登记机构,搭建城乡统一的土地市场交易平台,并探索实施网上交易。二是完善交易规则。明确土地二级市场各交易环节和流程的基本规则,建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,加强申报价格管控。三是提升服务效能。加强交易管理与不动产登记的衔接,建立健全信息平台互通共享机制,发展“互联网+政务服务”,推进“一窗受理、一网通办、一站办结”式服务。四是强化监测调控。明确建立健全公示地价体系,完善二级市场价格形成指导监督机制,加强转让土地开发利用管理,强化一、二级市场联动,稳定土地市场。五是完善信用体系。提出制定土地市场信用评价规则和约束措施,加强对交易方和中介服务机构的信用监管,实施联合惩戒。

  第六部分:保障措施。提出了加强组织领导、强化部门协作和严格监督问责等3条措施。

  四、出台意义

  文件的出台,对于促进一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场、加快推动全省经济高质量发展具有重要意义。《实施意见》充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,针对二级市场运行发展中存在的“交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善”等问题,着力完善交易规则,创新运行模式,健全服务监管,促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,提高节约集约用地水平,为新时代全面建设经济强省、美丽河北提供有力支撑。

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